Блог

Топ-лист вопросов, которые задают риэлтерам продавцы, покупатели недвижимости и не только, обычно выглядит так:

1. Сколько стоит моя квартира? / Могу ли я купить за свои деньги такую-то квартиру?
2. Почему ваши услуги стоят столько?
3. Что с рынком сейчас? Что с ним будет через день, неделю, месяц, год (нужное подчеркнуть).

Последний вопрос интересует абсолютно всех, от директоров агентств недвижимости, девелоперов, инвесторов, и до людей, у которых из недвижимости разве что Москвич 412. Особенно жажда узнать ответ на этот вопрос обостряется в периоды кризиса. И это понятно, у кого-то на кону стоят тысячи долларов, а у некоторых миллионы.

Как известно спрос порождает предложение.

Вы хотите прогнозов? Их есть у меня…

Уверен, именно такой мотивчик начинает настойчиво крутиться в голове у очень многих, будь то риэлтеры, агенты, журналисты или те же застройщики.

В один момент появляется многоголосица мнений, заключений, оценок экспертов. Тут кто во что горазд. Все зависит от степени воображения и чувства собственной важности конкретного провозгласителя.

Все хотят прозреть смутное, и увидеть перспективу во мгле экономических и социальных бурь, нащупать и указать верный путь, подобно Моисею, который провел сквозь пустыню и море народ Израиля.

Но, берегитесь лжепророков, которые приходят к вам в овечьей одежде, а внутри суть волки хищные.

Вспоминая 2011 год с его девальвацией почти в 200%, и сравнивая его с текущим кризисом, я отчетливо вижу, что очень многие заинтересованные лица при помощи интернет-порталов, СМИ и журналистов использовали и используют экспертные оценки и прогнозы как инструменты манипулирования поведением участников рынка недвижимости.

Появляются статьи формата «рынок недвижимости прекратил свое снижение по мнению директора агентства недвижимости «Покемон», «независимый эксперт прогнозирует рост цен» и тому подобное. И это при том что с начала 2015 года мы спустились с диапазона средней цены предложения 1700-1800 долларов США за метр квадратный до 1300-1400, при это из месяца в месяц динамика отрицательная. Грубо говоря, человек, у которого в конце 2014 года хватало средств на покупку средней однокомнатной квартиры в Минске, сейчас вполне может себе позволить среднюю двухкомнатную квартиру за те же деньги. И многие покупатели, видя эту ситуацию, заняли выжидательную позицию (а вдруг еще выгоднее станет). Это не могло не ударить по продажам как у большинства агентств, так и у большинства застройщиков. Именно в такой момент очень кстати начинают появляться «правильные» прогнозы и оценки.

Я с такими методами воздействия на поведение участников рынка категорически не согласен. Я еще в какой-то степени понимаю застройщиков, которые страдают от падения рынка и спроса сильнее, чем агентства, и масштаб потерь у них существенно серьезнее. Им о репутационных рисках думать не с руки в такой ситуации, они думают как бы не обанкротиться. А вот чем думают отдельные риэлтеры/директора/собственники агентств, я решительно не понимаю. Мало того, что они своим далеко не изящным манипулированием, портят и так не радужную репутацию профессии, так они еще и плюют в колодец, из которого пьют и сами, и все другие агентства.

Поясню. Может показаться, что такое манипулирование очевидно, и на него никто не отреагирует, но я лично неоднократно убеждался в обратном. Дело в том, что  неискушенных продавцов и покупателей совсем не мало , и они поддаются на такие уловки. Как результат какое-то небольшое количество покупателей под воздействием прогнозов и мнений совершают покупки. Но гораздо более отравляющий эффект эти "заказные" прогнозы оказывают на значительную часть продавцов недвижимости, которые сотрудничают с агентствами по продаже своих квартир. Ни для кого не секрет, что многие продавцы изначально не совсем верно оценивают собственное жилье, и задача агента, помимо прочего, помочь своим клиентам понять правильную рыночную стоимость недвижимости. Часто, когда агент предпринял все необходимые меры для продажи квартиры, остается только понизить стоимость, чтобы сделка состоялась. И вот такой продавец прочитал или услышал по радио мнение «эксперта», который сказал, что цены будут расти. И он отказывается прислушиваться к рекомендациям о снижении цены от своего агента. В лучшем случае сделка застопорится, в худшем – время будет упущено, и продавец вообще не сможет решить свой жилищный вопрос.

Безусловно, не все оценки рынка являются злонамеренными. Но я хочу задать вам один вопрос.

Откуда кто-либо из риэлтеров, экспертов и прочих знают что будет происходить с ценами и количеством сделок на рынке недвижимости хотя бы через 3-4 месяца, или полгода? А что будет через год? В развитых западных экономиках такие оценки дают серьезные институты или международные консалтинговые компании, некоторые из которых существуют больше столетия. Может быть кто-то провел такого рода и качества иссследования для наших риэлтеров и экспертов рынка Беларуси? Очень сильно в этом сомневаюсь. Эти прогнозы - просто частные мнения, или даже предположения отдельных лиц о будущем положении сложнейшего явления – рынка недвижимости, который в свою очередь связан с еще более сложными и взаимозависимыми экономическим и политическим состояниями нашей страны и мира в целом.

По сути, эти прогнозы ничем не отличаются от предсказаний слепой старухи Ванги. Они могут быть интересны как мнение или как художественное произведение, но и только.

А причем здесь Черный лебедь?

Я сейчас читаю книгу “Антихрупкость” Нассима Талеба, американского экономиста, который изучает влияние случайных и непредсказуемых событий на мировую экономику и биржевую торговлю. В своей книге Талеб говорит о непредсказуемых и нерегулярных событиях огромного масштаба, влекущих за собой тяжелые последствия, и называет их Черными лебедями. Кто мог предсказать события на Домбассе повлекшие за собой экономические санкции в отношении России в сочетании с падением цен на нефть? Наш главный экономический партнер и кредитор вступил в кризис, и утащил нас за собой. А представьте насколько не оправдались прогнозы рынка недвижимости которые делали в отношении рынка Крыма до его присоединения.

Но как тогда принимать решения? На что опираться?

Сам я не строю длительных прогнозов, ориентируюсь на текущее положение вещей и общие тренды, понимая, что завтра все может поменяться.

Что делать простому продавцу или покупателю недвижимости? В первую очередь думать о своей потребности, о своем жилищном вопросе. Возможно заручившись помощью агента или риэлтера, или самостоятельно постараться определить реально ли в данный момент эту потребность удовлетворить. Купить, продать или поменять.  Задайте себе вопрос, насколько для вас важен этот жилищный вопрос, прислушайтесь к себе.  И если для вас он важен, то действуйте здесь и сейчас.

Кто знает какие Черные лебеди поджидают нас завтра или через полгода?

 Евгений Хлопецкий