Блог

Здравствуйте, уважаемый читатель!

Сегодня мы поговорим о приобретении недвижимости, продаваемой по доверенности.

Для начала, хочу заметить, что в продаже недвижимости по доверенности нет ничего криминального.  Довольно часто квартиры продаются по доверенности, и причиной этому обычно служат довольно веские обстоятельства. Например, собственник постоянно проживает за границей,  реальной возможности приезда в Беларусь для продажи не имеет, или такая возможность ограниченна.

Чтобы продать недвижимость, выдается доверенность родственнику или близкому другу, который находится в Беларуси и представляет интересы собственника в сделке купли-продажи.

Основные риски при покупке недвижимости, продаваемой по доверенности:

1. Доверенность на момент сделки может быть отозвана.
2. Может истечь срок действия доверенности.
3. Доверенность может быть оформлена с нарушением установленной процедуры.

Во втором и третьем случае вы просто не сможете провести сделку – регистратор или нотариус просто вам откажут в удостоверении такого договора. Вы потеряете время, и упустите возможность заключения других сделок.

Срок действия доверенности обычно указан в ее тексте. Максимальный срок действия доверенности согласно Гражданского кодекса Республики Беларусь в таком случае – 3 года с момента выдачи. Если в тексте срок действия не указан – доверенность действительна в течение года со дня выдачи.

Что же касается правильности оформления доверенности, то она должна быть составлена в письменной форме и удостоверена действующим нотариусом, либо лицом, имеющим право осуществлять нотариальные действия. Если доверенность выдается иностранным нотариусом, либо должностным лицом, выполняющим его функции, она должна быть переведена на русский либо белорусский язык, а перевод нотариально удостоверен в Беларуси. Помимо этого доверенность должна быть апостилирована либо легализована иным способом в зависимости от международных соглашений конкретного иностранного государства, в котором заверялась доверенность.

Если же доверенность была отозвана - ситуация гораздо серьезнее. Как это выглядит на практике? У доверенного лица может быть доверенность, которая оформлена согласно всем требованиям, и срок действия которой не истек, но при этом доверитель (собственник квартиры) ко дню сделки мог эту доверенность отозвать. Это значит, что заключенную сделку купли-продажи можно признать недействительной, т.к. у доверенного лица уже не было полномочий для ее заключения. Собственник вправе требовать ему возврата недвижимости в натуре. Т.е. квартиру придется освободить и вернуть. Вам, как добросовестному покупателю должны будут возместить уплаченную за квартиру цену. А дальнейшая судьба доверенного лица будет решаться судом на основании части 4 статьи 209 Уголовного Кодекса Республики Беларусь, которая гласит:

«Мошенничество, совершенное организованной группой либо в особо крупном размере, – наказывается лишением свободы на срок от трех до десяти лет с конфискацией имущества».

Согласитесь, отрезвляющая перспектива.

А если доверитель отозвал доверенность, а доверенное лицо не уведомил? Тогда применяются положения пункта 2 статьи 190 Гражданского кодекса Республики Беларусь:

«Права и обязанности, возникшие в результате действий лица, которому выдана доверенность, до того, как это лицо узнало или должно было узнать о ее прекращении, сохраняют силу для выдавшего доверенность и его правопреемников в отношении третьих лиц. Это правило не применяется, если третье лицо знало или должно было знать, что действие доверенности прекратилось».

Это значит, что в таком случае сделку не оспорят.

 Я думаю, теперь Вы понимаете насколько важно знать то, что доверенность не является отозванной.  Выяснить это можно следующим образом. Нужно вместе с доверенным лицом обратиться в нотариальную  контору, выдавшую данную доверенность. С января 2014 года нужно обращаться непосредственно к нотариусу, выдавшему конкретную доверенность, поэтому уточняйте график работы данного нотариуса. Нотариус подтвердит действительность доверенности. Рекомендую делать это непосредственно перед сделкой, чтобы минимизировать вероятность отзыва доверенности.

Но доверенность могла быть выдана, например, в США, или в России. Что тогда? Можно попытаться узнать номер нотариуса, удостоверившего доверенность, и попросить подтвердить ее актуальность. Может получиться. А может и не получиться. Что тогда?

Остается следующий вариант: требовать от доверенного лица письменно подтвердить тот факт, что доверенность не отозвана, а доверитель находится в добром здравии. Это позволит привлечь к ответственности доверенное лицо, в случае оспорения сделки, и требовать от него компенсации убытков. Думаю, что вы не будете спорить, что легче получить компенсацию от резидента Беларуси, нежели чем от проживающего за границей. И в принципе, такая мера, в случае наличия злого умысла,  послужит доказательством по уголовному делу в отношении доверенного лица.  

Ух! Что-то я вас совсем запугал этой статьей. Хочу отметить, что ситуация, описанная выше, хоть и возможна, но очень маловероятна. В конце концов, если нет возможности проверить отозвана ли доверенность, настаивайте на присутствии собственника на сделке, или откажитесь от такой сделки, если не готовы на такой риск.

Если Вам понравилась эта статья, оставляйте комментарии, делитесь со знакомыми  в социальных сетях при помощи кнопок ниже.

С пожеланиями успехов, особенно в сфере недвижимости,

Евгений Хлопецкий